おはようございます。8月は、米欧の再びの金融危機に関し、その
原因と展開を予測しました。金融危機は債務危機であり、経済取引
に必要な信用の収縮です。

▼国債危機が、まず欧州に起こった

8月の、ほぼ15％の、株価下落（表面の現象）の基底の原因は、PII
GS債の危機とされています。当然それも含みます。

ほんとうの原因は、米欧の国債の、ファイナンスの問題、言い換え
れば、米欧、そして日本のソブリン・リスク（国債危機）です。今
後、月を追うにつれ、焦点はここに移動します（断言です）。

ファイナンスとは、財政赤字の同時赤字で増える低利の国債（日本
1.02％；米国2．12％；ユーロ2．24％）を買うことの問題です。

変なことを言うと、思われるかもしれません。国債が債券市場で買
われるから、金利が低いのではないか。

株というリスク資産から、安全資産の国債に、資金移動が起こって
いるではないか。

これらを、あなたはどう説明するか。国債のリスクが高まっている
なら、国債価格が下がって、金利が上がるはずである。

円債が世界から買われるのは、日本の、阪神淡路大震災のあとのよ
うな復興需要でのGDP成長が見込めるからである。日本経済は、円
が買われ、＄1＝75円になったのだから、強い。

以上が、普通の見解（マスコミ＆経済評論家の見解）です。注目す
べきは、世界の国債に対するCDS（債務の回収を保証する保険証券
）の価格、言い換えれば料率の上昇です。

スペイン・イタリア債のCDSは、すでに4％台ですから、これは言い
ますまい。世界の金利が低いなかで、CDSが5％以上になるとその国
の財政に破産の危機が高まったということです。

ギリシアの2年物国債の金利は、なんと40％でした（EUの支援決定
後 25％に下落）。これは、完全な、国家財政の破産を示します。

CDS40％では、国債発行（借り換え債発行）が完全にできない。借
り換え債が発行できないと、毎月満期が来る既発国債の償還（＝返
済）ができず、これを、普通、デフォルトと言います。

欧州の金融機関が、額面の50％以下の時価に下がったギリシア国債
を抱き、EUの要請で満期を延長しているために、債務不履行にみえ
ないだけです。

マスコミ論調と違い、ギリシア・ポルトガルは、すでに国家破産し
ています。スペインがそれを追い、イタリアが続いています。

【高騰している、ユーロ債、円債、ドル債のCDS
                              ：10年物：1年の保証期間】

・ドイツ、フランスを含むユーロ債
                        CDS 1.85％（11年8月：FT紙)
・円国債（10年物）      CDS 0.99％
・米国債（10年物）      CDS 0.55％
・参考：中国債      　  CDS 1.09％

ユーロの長期金利は、2．24％です。CDSを引けば0．39％のスプレ
ッド（利幅）しかない。CDSの 1.85％は、ユーロ国債のデフォルト
・リスクが高いことを示します。そうなら、ほんとうは、国債金利
は4～5％以上でなければならない。

日本の10年債の金利は、1.02％です。これ以下はないくらい低い（
ということは国債は最高価格）。保証保険料が0.99％ですからスプ
レッドはゼロです。円国債の金利は、3％以上でなければならない
。

米国10年債の金利は、2．12％です。CDSは0.55％と先進国では一番
低い。それでもスプレッドは1．57％しかない。米国の長期金利も
、恒常的なドル安のリスク（3％以上ある）を含むと、5％以上が妥
当です。5％以上ないと米国債は為替リスクが高すぎ、普通は買え
ない。

つまり、いまは「普通」ではない。CDSの料率が上がって、国債リ
スクが認識されているのに、国債金利が低いのか。中央銀行が、国
債を買い上げるだろうという期待です。

米国FRBの、QE3（国債の＄1兆買いを予想）の期待かもしれません
。欧州ECBは、ユーロ国債を、いつものように金額は不明であいま
いですが、「買いあげる」とはいっています。（注）ユーロは情報
公開が少ない。その点、米国は多い。

中央銀行が、普通は金融の禁じ手とされる国債を、あえて買わねば
ならない理由は、何ですか？ 言うまでもなく、市場で売れないか
らです。マスコミや評論家の、皮相な認識は誤っています。

債券市場では、CDSの高騰にみられるようにソブリン・リスクが高
まっています。売れない債券のCDSは、上がります（事実）。

CDSでは、日本国債のように、0.5％が0.99％に上がれば、2倍の高
騰です。

たとえば、10兆円の国債にかけたCDS証券の価格は、料率0.5％なら
10兆円×0.5％＝500億円です。500億円で、店頭売買されるという
意味。これが0.99％に上がれば、そのCDSが990億円に上がって売買
されます。（注）CDSは日々、金利のように、証券価格が変わりま
す。

500億円だったCDS証券が、約2倍への高騰です。わずか0.99％とは
決して言えない。0.5％のとき、500億円でCDSをかけていたAさんは
、490億円の利益になり、元金500億円が約2倍になります。他方、
その500億円をもらってCDSを引き受けていたBさんは、490億円の損
失です。

日本国債のCDSは0.5％（2011年の年初）から0.99％（11年8月）に
上がっています。金利は1.02％に下がって、CDSが0.99％に上がる
という矛盾。債券市場（国債引き受けのシンジケート団）が、価格
付けを間違えているのです。

これは、約30倍のレバレッジがかかる国債先物の売りに、大きな利
益の機会を与えます（ヘッジ・ファンド）。ヘッジ・ファンドは、
価格の歪みを、利益の機会にします。

「羊（つまり国債は）十分に太らせて（買って価格を上げ金利を下
げて）、食え（＝先物売り）」 ＊＊＊＊＊＊が、巨額利益を上げ
てきた19世紀からの、伝統的な方法です。決して、表には出ない。
いつも代理人（ヘッジ・ファンド等や特定の個人）に実行させてき
ました。そして何も言わない。＊＊＊＊＊＊の利益は、国債の売買
からです。一貫して、国を相手に商売した。

ユーロや日本先物売りの時期は、もう少し後になる感じですが、上
がったCDSでは、すでにきています。これが、国債金利とCDSのスプ
レッドのなさです。この差の少なさは、とても変です。

●CDSの上昇が、約1年は早かった。米国の住宅証券（MBS，RMBS）
のときも、CDSが2007年に高騰し、08年8～9月にMBS，RMBSがAAA格
で60％に下がったのです。MBS，RMBSが、今回は、欧＞米＞日の国
債に相当します。

【余計なこと】
この時間差から、限月（最終決済日）が1年後なら、国債先物売り
に利益の機会を感じます。東証の最長は、限月9ヶ月です。ただし
、売買単位は1枚で、1億円です。個人のミニなら、10万円の倍数と
いう。（注）くれぐれも言います。万一行っても、自己責任で行っ
てください。当方、金融・経済への知的な関心のみで言っています
。

CDSの価格と売買のイメージが、つかめるでしょうか。金融機関が
相対（あいたい）で取引し、株のような公開市場がなく、一般には
みえないデリバティブなので、理解しにくいかもしれません。

CDSも独立した商品であり、％が流通価格です。金融機関とヘッジ
・ファンドは、このCDSを主たる金融商品として、株のように日々
、売買しています。

2010年12月現在で、このCDSのかかった国債・社債・株は＄29．8兆
（2380兆円）です。日本の政府債務（950兆円）と米国の政府債務
（＄14．3兆：1140兆円）をあわせた額より大きい。

（注）CDS証券の、2010年12月での時価（流通価格）は＄1．3兆（1
04兆円）でした。平均で104÷2380＝4．4％の料率でCDSがかかって
います。（BISのデリバティブ統計）

絶対にデフォルト（債務不履行）がないとされ、そのため安全資産
とされる日米欧の国債にかかったCDSの料率が、米国の0.55％を除
き、2011年の年初から2倍に上がったのは、なぜか？ 

●近い将来の、国債金利の上昇を示唆することにほかならないでし
ょう。

以上から、「11．8の危機（命名）」といえる、世界の株価の、時
価総額の喪失として表面化したことの、ほんとうの原因がわかるで
しょう。＄56兆5900億×15％≒＄8兆5000億＝680兆円の下落です。
ヘッジ・ファンドの多くが、いま、元金を失っています（まだ含み
損です）。

金融機関が、日米欧の、国債の過半をもっています。このため米欧
日の金融株が、主導して下げたのです。ちなみに、三菱東京UFJの8
月株価の推移をみてください。ほかの大手銀行でもいい。
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8306.T&d=3m

米国に続き、国債の格下げが予想されるフランスの銀行株は、とん
でもない水準で、激しい。ソシエテ・ジェネラル株 －45％； BNP
パリバ株 －29％；クレディ・アグリコル株 －38％（いずれも8月1
0日まで） わずか2日間での暴落です。

一般に、50％も金融機関の株価が下がると、同時に社債金利が高騰
（社債価格は暴落）して、その銀行への銀行間の貸し借りの金利が
高騰するため、資金繰りが逼迫（ひっぱく）して、破産状態を示し
ます。

PIIGS債、およびユーロ国債の下落危機が、その持ち手である銀行
の危機になっているのです。フランス国債の金利は、2．85％と低
い。これは、近々、イタリア（4．92％）を追って、4％には上がる
でしょう。2011年8月、まず欧州に、国債危機が起こっているので
す。

　　　　　　　　　　　　　　＊

本稿は、 ＜高齢化と経済：住宅ローンを事例に＞をテーマとしま
す。
わが国の少子高齢化を、転換させる方法を副題とします。

人口が減るなかでは、どうにも、経済は縮小します。高齢化が目立
つのは少子化だからです。5年はかかりますが、生まれる子供が増
えれば、高齢化は、緩和します。国の空気も変わる。子供たちが集
まっているところを目にすると、その場は違う空気が、醸（かも）
しだされています。

日本で平均年齢が若い順（65歳以上が少ない順）は、1埼玉、2沖縄
、3神奈川、4愛知、5千葉、6滋賀、7大阪、8東京、9茨城、10福岡
、11栃木、12宮城、13兵庫、14群馬、15京都、16広島、17奈良、18
石川、19静岡、20北海道、21岐阜、22佐賀、23三重、24青森、25山
梨、26福井、27岡山、28福島、29宮崎、30熊本、31香川、32長崎、
33富山、34和歌山、35新潟、36大分、37徳島、38長野、39鳥取、40
岩手、41愛媛、42山形、43山口、44鹿児島、45高知、46島根、47秋
田です。

子供が多い順という意味ではない。退職者後の人が、いま少ない順
です。あとで示す、県別の30年後の人口増減（ほとんどの県が人口
減ですが）と対照してください。

住宅ローンの損得を考えると、その意味、そして対策も浮かぶので
す。少子化は、変更できない傾向ではない。

1950年代からのフランスのように、税法で一挙に転換させることが
できます。わが国では知られていないフランスの税制と家族制度を
調べ、対策がわかったのです。次期政府への提言も含みます。「経
済を成長させる方法なら、どんなことでも教えてくれ」というのが
政府です。

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   ＜552号：高齢化を転じる経済：住宅ローンを事例に＞
　　　　　　少子高齢化を転換させる方法
　　　　　　　2011年8月24日号

【目次】
1．30年あとを考えねばならない住宅ローン
2．わが国の個人からの視点
3．ローン金利と住宅所有の総コスト
4．住宅を買うことの損得の結論
5．低い変動金利と高い固定金利の損得
6．人口動態と不動産価格の、原理的な関係
7．都道府県別の、30年間の人口増減
8．インフレのとき、不動産価格はどうなるか？
9．日本は将来人口を増やさねば、どうにもならない
【後記】

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■1．30年あとを考えねばならない住宅ローン

これから住宅を買って住宅ローンを組むこと、あるいは高い固定金
利から変動金利に変えることは、得か損かという質問をうけること
が、しばしばあります。

 住宅は多くのひとにとって、生涯で最大の買い物であり、ローン
も最大の借金です。企業にとっては、土地を買うことが、最大の投
資であることが多い。企業にとっても、不動産投資の考えは、住宅
ローンとおなじです。

 住宅ローンを組むことは、
・ローンという負債証券を引きうけ、
・対価として現金を得て、それで家（不動産）を買うという金融行
動です。

住宅ローンの損得では、金利、住宅価格、不動産価格の変化予想、
借家やリースのときの家賃という3要素を考慮せねばなりません。

・米国では住宅ローン残は、ほぼ＄11兆（880兆円）、
・欧州で推測＄10兆（800兆円）、
・日本では約200兆円です。

日本では1992年から、米国ではその15年後の2007年から、欧州全域
でも2007年から、住宅価格がいずれもピークのほぼ半額に向かい下
落しています。なお、米国の商業用不動産の証券も300兆円は残っ
ています（その価値は半減に近い）。

 ローン負債の回収権を担保にした住宅証券（RMBSやMBS等）は、額
面のまま残っています。市場価値が下落した、これらのローン債権
をもつのは、金融機関です。

●米欧合計で、当方の推計では、住宅ローン債権のみで、800兆円
の含み損があるでしょう。

 このため08年から金融危機になり、3年後の今も、償却するには大
きすぎため、金融機関と政府・中央銀行のバランス・シートに、残
ったままであることを示しました。08年以降の、金融緩和のため、
上がり過ぎた住宅と住宅ローンを抱える中国でも、米欧に似た住宅
価格の崩壊と、ローン負債の不良債権化が、2011年末または12年に
かけて起こるはずです。

 米欧の住宅ローンは、個人の破産のみならず、その国に金融危機
と信用恐慌を引きおこすくらい大きなものです。米国では国債の総
額（＄14．3兆）とならぶのが住宅ローン（＄11兆）だからです。

■2．わが国の個人からの視点

以降では、わが国の個人からみた視点を示します。企業が不動産を
買うときも全くおなじです。

 まず、借家やリースのときの家賃です。家賃は、住宅価格のよう
な大きな変動はしません。今、わが国の家賃の水準は、土地を含む
住宅価格の4％付近です。

1億円なら年間400万円、5000万円で200万円、3000万円で120万円（
1ヶ月10万円）の家賃（レントと言う）です。大都市部で、広さ約3
5坪（115平米の4LDK）くらいです。

 借家は住宅価格の約4％の家賃がかかり、家族の生活コストです。
ローン金利が30年固定で4％ならちょうど家賃に相当します。

5000万円の住宅を買い、全額のローンを4％固定で組んだと仮定し
たとき（普通は頭金が20～30％必要ですがここでは理論計算）、年
間金利は200万円です。これが、同程度の住宅の家賃に相当する部
分です。

▼住宅価格への見解

 4％以下の30年固定金利なら、ローンで買ったほうが得にみえます
。事実、1980年代までは、かりにローン金利が7％でも、住宅を買
うほうが得でした。住宅価格が1年に3％以上（ローン期間30年で2
．4倍以上）に上がっていたためです。

ところが今後は、住宅価格の、全体的・長期的な値上がりは、想定
できません。

●住宅に限らず、あらゆる資産価格は、あとで買う人が増えないと
、上がりません。買う人がふえるかどうかは、人口の年齢構成と人
口の増減で分かります。資産価格で唯一の真実は、買う人が今後増
えるかどうかです。増えれば上がる。減れば下がる。

 当方、住宅価格が高騰するバブル期の前に、北九州市にマンショ
ン（ほんとうはアパートメントと言うべき）を買っていました。価
格は1850万円で110平米くらいの3LDKでした。ローン金利は忘れま
したが、たしか固定で7％付近と高かった（現在水準は2.2％）。北
九州市の人口は、100万人くらいでした。

 ほかの政令指定都市（100万人の人口クラス）と違い、1970年代か
らの鉄鋼業のリストラのため、人口は1年に3000人（0.3％：住宅で
は1年に1000軒が空き家になる）くらい、継続的に流出し、減って
いました。

わずか0.3％/年の人口減です。
世帯所得は1年に5％くらいは上がっていた時代でした。

 1980年代の後期は、東京・大阪・名古屋を中心に、ほかの都市で
は住宅価格が、2倍、3倍に高騰していました。ところが、人口が日
本に約20年先駆けて減っていた北九州市では、不動産価格は、まっ
たく上がりませんでした。

 その後、仕事の関係で大阪に引っ越し、貸していた自宅を売った
時（1990年）、価格はほぼ10年前に買ったときと同じ1850万円でし
た。住宅価格のバブル期（1980年代はハイパー・インフレ的な不動
産の高騰期）に、北九州市は、住宅価格のインフレがなかったので
す。このとき、心にきざみました。

「全国で住宅価格が上昇しても、人口が減る都市や地域では、空き
家が増えるため、住宅価格は、維持はしても、上がることはない。
ただし、人口が増える都市、地域には、インフレで上がるところが
あるだろう。」

 それから21年、全国の空き家は、少子高齢化のため、756万戸（08
年）と多い。住宅戸数5759万戸（08年）に対し13.1％と高い（3大
都市圏でも12．1％が空き家）。1年に60万戸くらい増える勢いです
。

 100軒の町で、いま13戸もが住むひとがいない。米国のような移民
（現在人口3000万人）がないので、高齢化と人口減がそのまま、空
き家の増加になります。空き家の756万戸のうち、半分くらいは老
朽家屋でしょう。それにしても、空き家は今後も増えます。1年に6
0万戸くらいも増える勢いです。

▼結論

「国家財政の破産状態が続き、日銀がマネーを刷って、かりにイン
フレに転じても、日本全体では住宅価格の値上がりは期待できない
。インフレで上がるのは、人口を維持する都市と地域、人口密度が
増える地域だけだろう」。

 ほかの都市は、マネーが溢れて、ハイパー・インフレ的な資産バ
ブル期であっても、1年0．3％の人口減だった北九州市の住宅価格
、あまり上がらなかった。人口の面で、日本の20年先を行く先進都
市でした。

住宅価格のみではない。商品需要もほかの都市のようには増えず、
企業の、平均売上の増加率は低かった。つまり、北九州のGPD（約5
兆円：日本の1％）は、バブルが沸騰している最中ですら、さほど
増えなかったのです。

（注）いまの日本全体の縮図でした。世界はインフレですが、日本
はデフレです。

以上から、一生の大きな買い物である住宅を買うとき、多くのひと
が期待する住宅価格の上昇は、今後インフレがあっても期待はでき
ないとみています。

 住宅価格が長期トレンドで下がるときは、世帯所得が同じときは
、「買わない選択」が金融資産を増やします。ただし、時価5000万
円の住宅に対し4％（年間200万円）の家賃が生活のコストとしてか
かります。3000万円なら年間120万円です。

 現在のように、30年固定のローン金利が2.2％付近と、とても低い
ときはどう考えるか。固定金利は2.2％以下に下がることは考えに
くいのです。（注）金利上昇のリスクを負う変動金利は、当然にそ
れより低い（後述）。

▼実質金利という概念

不動産の購入で実質金利という概念を知る必要があります。
・実質金利＝借入金の金利＋不動産価格の値下がり予想率

不動産価格が年3％下がる見込み（10年で26％の価格低下）なら、
借入金利（名目金利という）が2％でも、実質金利は5％です。
借家の家賃が4％ですから、買うのは損です。

・実質金利＝借入金の金利－不動産価格の値上がり予想率

不動産価格が年3％上がる見込み（10年で34％の価格上昇）なら、
借入金利が5％と高くても、実質金利は2％と低い。
買いが得になるでしょう。

■3．ローン金利と住宅所有の総コスト

▼ローン金利と、住宅価格の関係では、所有の費用をくわえねばな
らない

 以降では計算しやすくするため、5000万円の住宅を全額ローンで
買ったケースとします。金利にくわえて、借家のときはかからなか
った固定資産税が、ほぼ0．5％（1年に25万円）くらいかかります
。ローン金利（30年固定で2．2％とします）と、両方をあわせたコ
ストは、2．7％です。

 給湯や水回りの住宅設備が壊れたときや、寿命になったときのメ
ンテナンス費用（家賃には含まれる）がかかります。この必要積み
たてを、1年平均で15万円（0．3％）とします。金利2.2％、固定資
産税0.5％、メンテナス費0.3％の合計は、3．0％（150万円／年）
です。

 家賃は1年に4％としました。ローンで買ったときのコストは1年3
％です。金利が30年固定で2.2％なら、買ったほうが1年1％（50万
円）得なように感じます。

 しかし住宅の寿命は約30年です。5000万円の戸建て住宅の、建物
・設備は広さが35坪（115平米）なら、約2000万円でしょうか。

30年後には、商品にするときはリフォームや建て替えが必要になり
ます。60年が寿命のマンションも、似ています。木造住宅で、30年
後に1000万円のリフォーム費用がかかったと仮定します。この必要
積立金が1年に5000万円に対し0．66％（33万円）です。

以上の、住宅所有のコストを合計します。固定ローン金利2.2％＋
固定資産税0.5％＋メンテナンス積立0.3％＋30年後のリフォーム費
用の積立0.66％＝3．66％（1年平均183万円）です。

■4．住宅を買うことの損得の結論

 借家のコストは4％（5000万円の住宅で年200万円）としました。
以下の結論が導けます。

「買った住宅が30年後に同じ価格で売れるとすれば、30年固定金利
が2.2％であるときは、住宅をローンで買ったほうが、同程度の借
家よりわずかに得になる。」

 住宅価格が下がるとみれば、買わないほうがいい。上がるとみれ
ば、買ったほうがいい。これは以降で示す人口増加地域にあるかど
うかに、かかっているでしょう。

▼暫定（ざんてい）的な結論

3％付近の固定金利なら、年1％平均で住宅価格が上がらないと、買
うのは損になります。1％の価格上昇は、30年で1．35倍です。5000
万円で買った住宅が、30年後は6750万円に上がることです。以上で
十分でしょうか。しかし、まだ続きがあります。

▼建物の流通価値は、30年経つとほぼゼロになるという現実

 5000万円の住宅で、土地価格を3000万円、建物・設備価格を2000
万円と仮定しました。わが国では、米国の設備寿命60年～100年と
比較し、流通価格には大きな違いがあります。建物と設備部分は、
メンテナンスがよく、買ったひとが十分に使えても、30年経った住
宅ではその流通価値はほぼゼロとされることです。このゼロは残酷
です。建物で500万の価値は残ったと仮定します。

 地価が3000万円のままの場合、その住宅の30年後の転売価格は、3
500万円です。これが、住宅価格が下がらず維持されたときの、市
場価格でしょう。

 住宅価格が下がっていないので、5000万円で売れると思っていた
、あるいは持ち続ければ5000万円の価値と思い込んでいた戸建て住
宅が、土地の価値だけの3500万円です。

 所有者には、自分がもつ住宅の価格には思いいれがあります。実
際に売るときは、それを買う顧客がきめる市場価格です。買うひと
にとっては、ほかのひとが住んだ古い建物は無価値です。そのため
、大きくリフォームするか、建て替えること多い。

 5000万円で売れるには、土地価格（購入時が3000万円）が、30年
後に4500万円と評価され、建物が500万円で、買われる必要があり
ます。つまり、30年で1．5倍に地価が上昇せねばならない。

 30年で1．5倍は年率平均で1．36％平均の地価上昇です。マンショ
ンも、建物・設備の評価が30年を過ぎると急速に下がりますから、
木造住宅に似ています。

人口が増える地域でないとかりにインフレがおこっても（通貨が無
価値になるハイパー・インフレでない限り）、不動産価格は上がり
ません。

 ▼結論

「買った住宅の周辺の地価が、30年後に1.5倍（年率平均では1.4％
）に上がらないと、ローンの固定金利が2.2％と低くても、住宅（
あるいは不動産）を買うのは損になる。他方、30年に1．5倍以上に
地価が上がるとみるなら、住宅を飼ったほうが得である。地価の上
昇が全く見込めない地域の住宅を買えば、損になる。」 

 ローンを組んだ場合は、節約をする。家賃は消えるが、ローン支
払いは貯蓄になる。だから買ったほうがいいという考えもあるでし
ょう。多くのひとは、その考えから、若干の無理をしても住宅を買
っています。従来、不動産は、家計の金融資産をもっとも大きく増
やす貯蓄でした。米国や欧州でも2008年以前は、そう考えられてい
ました。今の中国は、まだ、その考えが強い。

 しかし持ち家には、借家にはない「所有の満足、生活や家族の成
長にあわせたリフォームの満足、社会的信用や安心感」があるでし
ょう。これらは、マネーに換算できません。計算したのは、金融商
品としてのマネーに関する部分です。

 金融資産という観点で認識すべきことは以下です。不動産は、199
0年まではマネーを生む資産でした。しかし地価が下がった1992年
以降、生活のコストになったという転換です。

また、30年後に人口が減る地域では、地価の上昇は見込めないとい
うことです。この21年間のように、今後も名目GDPが成長しないと
、住宅もコストになるという認識の転換が必要です。

■5．低い変動金利と高い固定金利の損得
 
変動金利か、固定金利かで悩むことも多いでしょう。今、短期金利
である変動金利は0.98％～1.2％付近と極度に低いからです。他方3
0年固定の長期金利は2.2～2.4％付近です。3000万円をローンで借
りると、1年の利払いが約1％（30万円）は変わります。

変動金利は、市場の金利が上がると（国債の流通価格が下がると）
上がります。固定金利は、契約ときの金利が、変更されません。住
宅ローンを貸す銀行は、多くが、変動金利である短期金利と、固定
金利である長期金利を、ほかの銀行との間でスワップ（等価になる
金額で交換：これもデリバティブです）し、金利上昇のリスクを負
うことを避けています。

つまり、長短の金利は、リスクを計算したあとの等価で交換されて
います。

 これが、いまの住宅ローンの短期金利（0．98％～1．2％）と、長
期固定金利（2．2～2．4％）の差です。1％の短期金利には、ほぼ2
.4％の幅のリスクが含まれているといっていい。ローン金利が3．4
％かそれ以上に上がる可能性も高いという意味です。

 変動金利と、固定期金利の将来リスクは50：50で等価です。計算
したリスクが50：50になるように、住宅ローンの変動金利、固定金
利がきまっています。真実を言えば「変動金利でも、固定金利でも
、将来リスクは同じ」です。

 住宅ローンの支払いは30年続きます。元利均等払いは、最初の15
年間は金利の払いが多い。このため、今、1％という低い短期金利
で借りても、15年後に政府財政が破産し、金利が大きく上がったと
きは、大変な金利上昇になります。

今後15年、政府の財政は破産しないでしょうか？ 今の40兆円のペ
ースで財政赤字が続くと、政府部門の負債は950兆円＋40兆円×15
年＝1550兆円で、わが国の個人金融資産を超えてしまいます。いか
にも無理です。

 家族の生活は、ローンの支払いで大きなリスクに晒すべきではな
いでしょう。目先の損をするように思えますが、不動産ローンでは
長期固定金利をお奨めします。金利差は、生活の保険と考えるべき
ものです。

■6．人口動態と不動産価格の、原理的な関係

 人口減がある地域では、ほかの都市がインフレになっても、全国
に20年先駆けて人口が減った北九州市のように不動産価格が上がり
ません。人口増の地域では、インフレになると、不動産価格は上が
るでしょう。

 今後、減少する地域人口は、政府の統計の傾向から、町別に誰で
も容易に判断できます。県と地域によって、今後30年の人口増減に
は、大きな違い（分布幅75～100）が生じます。

先進国が未経験で、日本が最先端の変化です。人口が減ると、それ
以上に、1人当たりの生産性が上がらないと地域のGDP（商品の生産
と売買額）は増えません。

住宅価格、不動産価格を長期予想するとき、肝心なデータは、その
地域の20年後、30年後の人口です。

 1年に0.3％（10万人：住宅戸数3万3000戸のうち300人）の人口減
はわずかです。しかしこれが30年の傾向なら、8．7％（8700人）の
人口減で、約3000戸もの住宅が、空き家として増えます。08年の空
き家の全国平均は13．1％（3万3000戸の地域で4320戸）です。

30年後の空き家は7320戸（22％：5軒に1軒）にもなるでしょう。半
分以上は取り壊されますが・・・こうした将来状況が想定できると
き、住宅価格や土地価格が上がることを予想すれば、無責任でしょ
う。以下の30年後の人口が90以下になる地域は、不動産価格は弱含
みを続けます。もちろん県では人口が10％減っても、A市やB町は、
維持するというのは十分にあります。

住宅や不動産価格も、金融商品に似て「将来、買うひとが増えるか
減るか」できまります。なお、人口の予測では大きな誤差は生じま
せん。大震災があれば別ですが・・・。

■7．都道府県別の、30年間の人口増減

（1）北海道：2005年の人口を100としたとき、30年後の2035年の北
海道は78です。町別には、50～95に分布します。

（全市町の人口予測データ）
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/kekka1/kekka1.html

（2）東北6県：
青森73；岩手75；宮城84；秋田68；山形76；福島78と推計されてい
ます。北海道・東北は、75くらいに25％も減ります。

（3） 関東9都県：
 茨城は82；栃木86；群馬84；長野80；山梨83；埼玉88；千葉90：
東京100；神奈川97です。小数点以下は、切り捨てています。

 東京・神奈川は、全国の人口が減るなかで、増えることはなくて
も、現在の人口をほぼ維持すると予測されています。このため東京
・神奈川は、不動産価格が、ほぼ維持される可能性が高い。大きく
上がることはないでしょう。

（4）北陸4県：
 新潟77；富山79；石川81；福井82で、北陸はほぼ80です。
岐阜83；静岡85；愛知96；三重86で、中部圏は85～95です。

（5）関西6府県：
滋賀97；京都85；大阪83；兵庫85；奈良77；和歌山71です。関西圏
は72～95です。

（6）中国5県：
鳥取81；島根74；岡山85；広島83；山口73です。中国圏は75～80で
す。

（7）四国4県：
徳島76；香川79；愛媛76：高知74で、四国はほぼ75～78です。

（8）九州・沖縄 8県：
 福岡87；佐賀82；長崎75；熊本82；大分80；宮崎79；鹿児島79；
沖縄104です。福岡県も減りますが、沖縄が全国でもっと高い人口
増加率です。

世界共通に、平均年齢が上がると、南西部のあたたかい地域に退職
者が移動するため、人口が増えます。米国と欧州も同じ傾向です。


いまも不動産が、地域経済に比べて高い沖縄は、今後も、不動産価
格が上がるでしょう。下がることはない。沖縄に不動産を買えば素
敵かもしれません。

 目処を言えば、今後、30年で、今100人の町の人口が75人になるこ
とは、1年に1．0％人口が減ることです。80は1年に0．75％の人口
減少です。地域は空き家だらけになります。不動産価格の上昇は、
考えることができません。

全国で言えば、
2005年の日本の人口を100（1億2776万人）としたとき、
・2010年99．5（0.5％減）
・2015年98．2（1．8％減）
・2020年86．1（3．9％減）
・2025年93．3（6．7％減）
・2030年90．2（9．8％減）
・2035年86．6（13．4％減）です。

 30年間で、日本の人口は13．4％も減って1億1067万人になります
。1年平均で0．48％も減ります。ここから、インフレになっても、
日本全国の地価が、今後上がることは考えられません。

■8．インフレのとき、不動産価格はどうなるか？

 商品物価が上がるインフレのときでも、
・人口増加地帯や維持地帯（都道府県単位では東京・神奈川・沖縄
）のみが上がり、
・ほかは維持か下落です。

地価は、人口構成でみて、上がった価格で買うひとが増えないと上
がらない。これは、あらゆる資産（金融資産や会員券等）に共通し
たことです。

 上記の都道府県別での、30年後の85は1年に0.55％の減少です。90
は1年に0.35％の人口減です。事例に上げた1980年代の北九州市（
年0．3％減）にちかい。他の地域で大きな不動産のバブルが起こっ
ても、年率で0.3％人口が減っていれば、その地域の価格は上がら
ない。人口が減らない地域が、不動産価格で横ばいなら、1年に0.3
％減る地域は、価格が下がります。人口の増減率は、長期で変りま
せん。ある年は1％増え、次年度は1％減るというような変化はしま
せん。そのため、上記の人口推移で、容易に予想できます。

30年後の95は、1年0．17％の人口減少です。これがほかの地域が住
宅価格インフレのときも、不動産価格が上がらない人口です。

 30年後の人口が、100付近で維持される都市、地域、市、町は、イ
ンフレがあると、その率で不動産価格は上がるでしょう。

 住宅ローンを抱える人（約1000万世帯：3000万人）、そしてこれ
から組む人（団塊ジュニア：約800万人）にとって、以上に示した
地価の、将来の価格の問題は、ライフ・プランで肝心でしょう。

もちろんこれは、住宅ローンを終えたひとや、もともとローンがな
かった人（約3000万世帯）にとっても、将来住宅価格の目処になる
ものです。今売ったほうが得か、そのままか。

企業経営にとっては、設備投資のときの、重要な考慮事項です。

▼企業経営にとって

 企業の経営にとっても、おなじです。工場、店舗、物流センター
の不動産価格が上がって、それによって信用が増える。転売で利益
を増やすということは、例外的な地域を除いて想定できません。

 経営では、売れる商品をつくり、経費を合理化して、ひと的な生
産性を上げ、営業利益を上げることが、ますます重要になります。
不動産の多さではなく、営業利益の時代になります。

 1980年代までの企業経営とは、様変わりしています。売る側は、
常に、「今が底値」とは言います。そう言わねば売れません。当人
は、嘘ではなく底値と信じ込んでいるのでしょう。

しかし底値とは、それ以降、その周辺の土地を買うひとが増えると
いうことを意味します。ところが、人口が減る多くの地域では、買
うひとが増えないのです。

 将来、金融の要因から商品物価のインフレになれば、地価や不動
産価格もインフレ率に比例して上がるのではないかと、漠然と想定
しているひとたちは多いと思います。

 人口が維持または増える地帯にはこれがあてはまります。しかし
長期予想で、1年に0．3％（30年で約9％）でも人口が減る市・地域
・町は、インフレでも不動産価格は上がりません。空き家が増える
からです。

 人口減の時代は、過去の、人口がわずかでも増えていたときでき
た先進国共通の観念を、転換せねばならない。21世紀は、いまのま
まなら不動産も大きく変わります。

ただしわが国の、不動産や株価を、これから長期で上げる方法はあ
るのです。これは日本経済の、大きな成長策でもある。

住宅価格も株価も、将来上がるという期待がないと、いま、上がら
ないのです。人口が増えないと、企業の商品の、売上数量も増えま
せん。

■9．日本は将来人口を増やさねば、どうにもならない

▼戦後フランスの税法と家族制度

 戦前に、人口が世界に先駆けて減って、いずれ国がつぶれると言
われていたフランスでとられた政策は、以下でした。子供が減った
原因は、実にいろいろ言われていた。強い個人主義、夫婦の享楽主
義、経済の将来悲観・・・いずれ嘘でした。税法の転換で、様変わ
りしたからです。

家族数で、所得を割って、その1人当たり所得に対して、累進課税
する方法です。年収が多くても、子供が多ければ、限りなく所得税
が無税になる制度です。実に単純な制度です。

 夫婦は2名、第一子と第二子は人口を増やさないので、0．5名と0
．5名、第三子以上は、国の人口を増やすので、1名と数えます。子
供が6人なら、夫婦2＋0.5＋0.5＋4で、家族数は7人です。

この7名でたとえば1000万円（夫婦共稼ぎ）の世帯年収を割る。1人
が143万円です。ほぼ無税です。賢明な政策に思えます。フランス
人は、ときどき、こうしたしゃれたことをします。学校にはあまり
行きませんでしたが、ずっとフランスを意識してきた仏文科出身と
して言えます。

 結婚して、子供を3人以上に増やせば、所得税はどんどん減って、
1000万円の年収以上でも無税になる。子育て支援金などより、はる
かに大きい。この政策で、個人主義がとても強いあのフランス人が
、子供を増やしました。

離婚すれば（子供も減ります）、一挙に、所得税が増えます。結婚
と子育てが、ライフ・プランで得になる。世論があれば、この政策
がつくることができます。独身は、所得税で大きく不利になるため
、結婚を急ぎます。

 日本も、戦後のフランス流の家族制度と税法を導入したら、人口
は一転して、来年から増えるでしょう。人口が減って不動産が下が
り続け、人口減に比例して商品消費量が減れば、どんな対策を打っ
ても、国の経済は浮上しません。

人口が増えれば、日本の社会は一挙に、昨日までのことが別世界の
ように明るくなります。敗戦後が、いまよりはるかに貧しくとも明
るかったのは、子供が大きく増えていたからです。

 家族政策の結果、戦前の1944年に3800万人にまで減っていたフラ
ンスは、
・1970年5077万人、
・1980年5388万人、
・1990年5670万人、
・2000年5905万人、
・2005年6070万人へと、
  60年間で60％も増えました。人口爆発と、言っていい。

 日本は、いまの制度のままでは、前記のように、地域人口は激減
という変化をします。根本対策はあります。

フランスで成功した制度、つまり子供が増えれば増えるほど、急速
に所得税が減る税法をつくるだけでいい。住宅価格の将来予想も上
げに、株価も上げに転じます。売上の将来予想がプラスになるから
です。いまはマイナスです。

 高齢化を支えるため、10代、20代、30代、40代のひとたちの将来
負担が、大きく増えるという方向では、国は、暗くなりなります。
子供を生めば、将来負担が減るとなると、国の空気は、変わります
。

 そのための財政赤字、そのための国債なら、国民は喜んで買うで
しょう。50代も、高い所得税を減らすためガンバルかも知れません
。60代は無理でしょうか。人口が増え、いまは減っている消費が、
近い将来増えると変われば、不動産のみならず、株価も1970年代ま
でのように上がります。一家4人の子供で、これが実現できます。2
万円程度の子育て支援金では、方法がダメです。

なぜ政府は、フランス流を行わないのでしょうか。戦後の人口を60
％も増やしたフランスの家族制度と税法は、知っているはずです。
消費税を上げるだけが、方法ではない。米国のような移民だけが方
法でもないのです。次期政権にも提言します。障害は、財務省です
。ドイツや米国しか知らないのかなぁ・・・

【後記】
前回、工夫をしたスピーカーづくりのことを、みじかく書きました
。テーマとは異なるので、増刊号として、書いて送ります。たぶん
99％の、興味がないひとは無視してください。オーディオの、商品
論でもあります。当方も書きたい。毎日、生々しい音で鳴っていま
す。自称ですが、最高傑作です。音の感じは、自分だけしかわから
ない。絵や美術とおなじです。

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